SCI à l’IR : comment fonctionne l’imposition à l’impôt sur le revenu ?

La société civile immobilière (SCI) relevant de l’impôt sur le revenu (IR) est la forme la plus répandue pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Il s’agit d’un outil efficace pour investir dans l’immobilier, mais aussi gérer un patrimoine immobilier ou le transmettre.

C’est aussi le régime par défaut. Il s’agit d’un régime avec d’importants avantages sur le long-terme, mais aussi des défauts parfois rédibitoires sur le court-terme. Voici les réponses aux questions que se posent la plupart des associés.

Qu’est-ce qu’une SCI à l’IR et comment fonctionne la transparence fiscale ?

Une SCI est une société civile (articles 1832 et 1845 et suivants du Code civil) dont l’objet est la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle est constituée au minimum de deux associés (personne physique ou morale), avec un capital social minimum de 1€.

Par défaut, la SCI est dite « transparente » ou « translucide ». En d’autres termes, la SCI ne paie pas elle-même d’impôt sur ses bénéfices. Son résultat, est imposé directement entre les mains de chaque associé, au prorata de sa participation au capital, dans la catégorie de revenus correspondant à l’activité — les revenus fonciers pour une location nue.

Par conséquent, lorsqu’elle est détenue par des associés personnes physiques (le particulier), son imposition est à l’Impôt sur le Revenu. Si elle est détenue par une personne morale soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), son résultat sera imposé dans les mains de l’associé à l’IS.

Point d’attention à connaître dès le départ : dans une SCI, la responsabilité des associés sur les dettes sociales est indéfinie et conjointe (article 1857 du Code civil), proportionnelle à leur part.

Comment sont imposés les revenus d’une SCI à l’IR ?

Pour une location nue, les loyers perçus par la SCI sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, au barème progressif de l’impôt sur le revenu (au taux marginal d’impôt), majorés des prélèvements sociaux de 17,2 %. Deux régimes coexistent :

• Le micro-foncier : applicable lorsque le total des revenus fonciers bruts du foyer n’excède pas 15 000 € par an et que si l’associé détient, en direct, au moins un autre immeuble loué nu. Le revenu imposable est alors obtenu après un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés, sans possibilité de déduire les charges réelles.
• Le régime réel : le résultat correspond aux loyers diminués des charges déductibles. Chaque associé reporte sa quote-part.

Le taux d’imposition des revenus fonciers, va donc de 17,2%€ (TMI de 0%) ou plus généralement de 28,2% (TMI de 11%) jusqu’à 62.2% (TMI à 45%).

Quelles charges sont déductibles dans une SCI à l’IR ?

Au régime réel, les charges déductibles sont limitativement énumérées à l’article 31 du CGI : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion et de gérance, provisions pour charges de copropriété, frais de procédure.

Certaines dépenses ne sont pas déductibles : les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont explicitement exclus du droit à la déduction. Lorsque des travaux d’entretien et réparations s’accompagnent de travaux assimilables à la construction / reconstruction, alors ces travaux suivent le même régime fiscal que la construction / reconstruction et deviennent non déductibles.

Attention, la déductibilité des travaux dans une SCI à l’IR est sujet à de nombreux redressements fiscaux. La nature du bien loué, local professionnel ou local à usage d’habitation, influe directement sur la déductibilité de la dépense. Ainsi les dépenses d’améliorations (isolation thermique, menuiseries extérieures par exemple) ne sont déductibles que pour les locaux à usage d’habitation.

Enfin, un point à retenir absolument qui distingue la SCI à l’IR de celle à l’IS : l’amortissement comptable du bien est déductible à l’IS, comme les frais d’acquisitions (notaire, enregistrement), contrairement à l’IR. Cet amortissement provoque généralement des résultats déficitaires les premières années et permettent une économie d’impôt.

Comment fonctionne le déficit foncier en SCI à l’IR ?

Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, la SCI dégage un déficit foncier, réparti entre les associés. Ce déficit s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156-I-3° du CGI), ce qui réduit l’impôt dû sur l’ensemble des revenus du foyer (salaires, pensions…). La fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt, elle, ne s’impute que sur les revenus fonciers. L’excédent est reportable pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

Un plafond majoré à 21 400 € est prévu, pour les travaux de rénovation énergétique faisant sortir un logement du statut de passoire thermique (classe F ou G vers D minimum), dispositif prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026. Toutefois, limputation impose un engagement de location nue de 3 ans.

Comment sont imposées les plus-values lors de la revente ?

Il s’agit du principal avantage de la SCI à l’IR. Etant translucide, les plus-values immobilières sont imposées selon le régime des particuliers (articles 150 U et suivants du CGI).

Par conséquent, les plus-values bénéficient d’un abattement pour durée de détention permettant une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans, et une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Les plus-values qui ne seraient pas exonérées sont ensuite taxées à hauteur de 19% pour l’impôt sur le revenu et 17,2% pour les prélèvements sociaux. Une surtaxe progressive s’ajoute pour les plus-values supérieures à 50 000€.

Quelles sont les obligations comptables et déclaratives d’une SCI à l’IR ?

Une SCI à l’IR ne dispose d’aucune obligation comptable. Il lui faut seulement tenir une comptabilité de trésorerie retraçant les recettes et les dépenses. Un suivi rigoureux est recommandé pour le suivi des comptes courants d’associés.

Lorsqu’un résultat est à répartir entre les différents associés, la SCI doit chaque année déposer une déclaration de résultat (cerfa 2072), déterminant le résultat foncier entre les associés. C’est ce résultat qui devra être reporté sur la déclaration 2044 personnelle de chaque associé.

Quels sont les avantages et les limites de la SCI à l’IR ?

Ses atouts : une gestion simple, l’accès au régime favorable des plus-values des particuliers (abattements et exonération à terme), un déficit foncier imputable sur le revenu global, et une transmission facilitée par la donation de parts et le démembrement.

Ses limites : la limite majeure de la SCI à l’IR réside dans l’imposition personnel qu’elle génère, même en l’absence de trésorerie réelle positive. Il s’agit de la conséquence directe de charges déductibles plus restrictives que pour une SCI à l’IS, et du remboursement d’emprunt diminuant la trésorerie sans représenter une charge déductible. De plus, en cas de tranche d’impôt élevé, l’impôt supporté peut être très élevé (62,2% !).

Dans quels cas une SCI à l’IR bascule-t-elle à l’IS ?

Deux voies conduisent à l’impôt sur les sociétés :

• option volontaire : depuis 2019, elle est révocable jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option, puis devient définitive (article 239 du CGI).
• Exercice d’une activité commerciale : elle entraîne la bascule de plein droit. Généralement, il s’agit de la location meublée et dont les recettes commerciales excèdent 10 % des recettes totales.